5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日(rì)时(shí)有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量(liàng)占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了(le)三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排在(zài)第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处(chù)首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上(shàng)没(méi)有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的(de)房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落(luò)，在(zài)此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的(de)认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的(de)股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其2两白酒是多少ml 二两酒五个小时还会吹出来吗实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的(de)业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资(zī)成(chéng)本(běn)不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修(xiū)复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也提(tí)醒表示，在房地产的(de)复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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